Почему растет кадастровая стоимость квартиры

Зачем нам кадастровая стоимость квартиры и Росеестр | ФСК Лидер

Почему растет кадастровая стоимость квартиры

Давайте для начала проясним, что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она вообще нужна.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной.

Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта.

Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.

Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной.

Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи.

Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.

Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».

Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина.

Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене.

На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.

Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.

Величина кадастровой стоимости и её пересмотр

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра. Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.

Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.

Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:

  • обратиться в комиссию по переоценке при управлении Росреестра;
  • обратиться в суд.

Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра. Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.

Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру. Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.

Расчет налога

Рассчитать налог на объект недвижимости очень просто. На сайте Федеральной налоговой службы есть «налоговый калькулятор», но нужно знать кадастровый номер объекта.

Ставка налога на жилые дома и жилые помещения (квартиры, комнаты) осталась такой же, как и в период использования инвентаризационной стоимости — 0,1% (для объектов с кадастровой стоимостью более 300 миллионов — 2%, но таких квартир не так уж и много).

Власти муниципальных образований и городов Москвы , Санкт-Петербурга, Севастополя имеют право корректировать ставку налога (0,1%): уменьшить вплоть до 0% или увеличить более, чем в 3 раза.

Переход на налогообложение на основе кадастровой стоимости происходит постепенно, в течение 5 лет с момента введения новых правил расчета налогов в регионе.

Для этого используется увеличивающийся каждый год понижающий коэффициент.

За счет него сумма налога будет равномерно расти, постепенно двигаясь от величины, рассчитываемой на базе инвентаризационной стоимости, к величине, рассчитываемой на базе кадастровой стоимости квартиры.

Источник: https://fsk-lider.ru/articles/kadastrovaya-stoimost-kvartiry-i-roseestr/

Налог на имущество перестанет расти

Почему растет кадастровая стоимость квартиры

РИА Новости/Алексей Филиппов

Размер налога на имущество в скором временем прекратит ежегодно «прибавлять в весе». Это коснётся всех граждан, которые платят взносы, рассчитанные по кадастровой стоимости жилья или участка. Законопроект, изменяющий механизм определения налога на имущество физлиц по кадастровой стоимости, был внесён в Госдуму 15 мая.

«Разработанные меры – реальная поддержка наших граждан и восстановление справедливости», – убеждён соавтор инициативы, председатель Госдумы Вячеслав Володин. Во время пленарного заседания палаты спикер пояснил, что данная мера является результатом работы законодателей по реализации одного из пунктов мартовского Послания Президента России Федеральному Собранию.

Почему растёт кадастровая стоимость

До 2015 года налог на имущество для физических лиц вычислялся на основе инвентаризационной стоимости недвижимости. Но три года назад был введён новый порядок: расчёт стал базироваться на кадастровой цене жилья и участков. В результате налоговое бремя для граждан ощутимо усилилось. Читайте по теме

«Новую схему вводили исходя из справедливости: кто богаче, тот и должен больше платить, — такая была логика. Но, как говорят, лес рубят — щепки летят. Возникли перегибы, которые мы сейчас и исправляем», — объяснил «Парламентской газете» член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Евгений Фёдоров.

Учитывая, что многие граждане могли быть не готовы к резкому повышению налогов, власти ввели временный понижающий коэффициент. Он применялся в случаях, если размер нового налога был больше старой суммы, рассчитываемой по инвентаризационной стоимости. Этот коэффициент увеличивается каждый год на 20 процентов — с 0,2 до 1.

Сегодня в парламенте признают: после введения нового порядка расчёта налога на имущество кадастровые оценки резко пошли вверх.

К этому привела политика местных властей, которые таким образом пытались получить больше средств в свои бюджеты, пояснил Евгений Фёдоров.

«Местные органы власти накрутили кадастровую стоимость, и в результате люди, малоимущие в том числе, за свое жильё переплачивают в несколько раз больше. Это несправедливо и вообще неправильно. И теперь мы разрабатываем меры защиты людей», — отметил он.

Полный переход на «кадастровый» налог должен произойти в 2020 году, а до этого момента каждый регион самостоятельно принимает решение о введении нового порядка расчётов.

Сегодня в России остаётся 21 субъект, жители которых платят налог на имущество по старому механизму.

Остальные перешли на «кадастровый» расчёт в разное время: коэффициент 0,2 сейчас применяется в 15 регионах РФ, коэффициент 0,4 — в 21, коэффициент 0,6 — в 28.

Как Госдума обуздает налоги

Депутаты предлагают отменить дальнейший рост коэффициента, зафиксировав его максимальный показатель на уровне 0,6. «Таким образом, те оставшиеся 40 процентов, на которые должен был вырасти налог, мы отменяем», — отметил спикер Госдумы Вячеслав Володин, комментируя инициативу.

После того как коэффициент в регионе достигнет предела 0,6, формула расчёта налога будет меняться таким образом, чтобы каждый следующий год платёж не увеличивался больше чем на 10 процентов. Как пояснил глава палаты, этот ограничитель введён для того, чтобы региональные власти не могли накрутить налоги с помощью повышения налоговой ставки или кадастровой стоимости.

  • Перерасчёты в пользу граждан

Но и это ещё не всё: перерасчёт уже уплаченных налогов будет производиться только в сторону их уменьшения. Кроме того, в ситуациях, когда человек через суд оспорит необоснованно завышенную кадастровую стоимость, перерасчёт будет вестись не с даты подачи заявления об оспаривании (как это происходит сейчас), а с даты начала применения ошибочной стоимости.

Ещё одну несправедливость депутаты выявили в порядке определения налоговой базы в случаях изменения площади недвижимости, её назначения и прочих характеристик. В настоящее время в текущем налоговом году такие изменения не учитываются при расчёте взноса — законопроект исправляет этот недостаток.

Ещё несколько пунктов законопроекта должны навести порядок в вопросах распределения льгот. Во-первых, планируется выделить в самостоятельную льготную категорию детей-инвалидов.

Во-вторых, налоговыми вычетами смогут пользоваться не только собственники жилых помещений, но и владельцы частей жилых домов и квартир.

Также льготы и пониженные ставки будут распространены на владельцев гаражей и машино-мест вне зависимости от их статуса. Напомним, сейчас льготами не могут пользоваться собственники гаражей и парковочных мест, расположенных в торговых и офисных центрах.

Всем «льготным» пунктам законопроекта придаётся обратная сила: для детей-инвалидов она стартует с 2015 года, для собственников частей домов и квартир, а также гаражей и машино-мест — с 2017 года.

Как рассчитывается налог на имущество по кадастровой стоимости

На примере жилой квартиры расчёт ведётся в третьем налоговом периоде (по коэффициенту 0,6)

Формула (Н1-Н2)хК+Н2, где:

Н1 — сумма налога по кадастровой стоимости;

Н2 — сумма налога по инвентаризационной стоимости;

К — коэффициент.

Площадь квартиры: 90 кв. м.

Кадастровая стоимость: 10 000 000 руб.

Сумма вычета (для квартир — 20 кв. м): 10 000 000 / 90 х 20 = 2 222 222 руб.

Ставка: 0,15% (установлена для жилых объектов по кадастровой стоимости 10 — 20 млн руб.).

Налоговая база: 10 000 000 — 2 222 222 = 7 777 778.

Налог: 7 777 778 х 0,15% = 11 667.

Корректировка по снижающему коэффициенту: (11 667 — 9 400) х 0,6 + 9 400 = 10 760 руб.

Источник: https://www.pnp.ru/economics/nalog-na-imushhestvo-perestanet-rasti.html

Кадастровая стоимость квартир: имеет ли смысл оспаривать для снижения налога на имущество?

Почему растет кадастровая стоимость квартиры

С 1 января 2015 года введен новый налог на имущество, обязывающий владельцев нести расходы на собственное жилье и высчитываемый из его кадастровой стоимости.

Последняя должна быть приближена к рыночной цене недвижимости, но не превышать ее.

Однако на практике кадастровая стоимость квартир подчас значительно больше рыночной стоимости, что приводит к дополнительным и необоснованным налоговым отчислениям.

Размер кадастровой цены жилья можно оспорить. Но насколько экономически оправданы действия, направленные на снижение кадастровой стоимости и уменьшение налоговой нагрузки собственников – большой вопрос.

Повальное завышение кадастровой стоимости

Большая часть населения еще не знает, во сколько оценены их квартиры. Но те, кто из любопытства или после получения уведомления об оплате налога проверил, какова кадастровая стоимость их недвижимости, успели убедиться, что она завышена или завышена чрезвычайно.

Официальной статистики о том, какое количество объектов жилого фонда по кадастровой оценке не соответствует рыночной стоимости, в России не ведется.

Однако повальные обращения владельцев недвижимости в суды с оспариванием кадастровой стоимости в 2014 – 2016 годах свидетельствуют, что нарушения носят массовый характер и могут коснуться каждого.

Причина тому – общий, ориентировочный подход кадастровых оценщиков при определении цены жилья, не соответствующий требованиям закона «Об оценочной деятельности в РФ» и не учитывающий специфики каждого отдельного помещения.

Другой причиной является кризис, значительно повлиявший на падение стоимости рынка недвижимости, что также не всегда учитывается экспертами. И, наконец, третья причина – зависимость оценщиков от постоянных заказчиков, работающих непосредственно на региональные или местные органы власти, которые как раз и получают налоговые отчисления и, соответственно, заинтересованы в завышенной кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Приведу собственный пример. Купив в августе 2015 года квартиру на юго-западе столицы по цене 8,5 млн рублей, при проверке документов я обнаружил, что ее кадастровая стоимость составляет 12,9 млн. рублей, что на 4,4 млн рублей больше суммы сделки, а соответственно, рыночной цены жилого помещения.

Затраты на устранение нарушений

Собственники жилья, если они являются физическими лицами, а не организациями, вправе оспорить кадастровую стоимость либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), либо сразу в суде.

К сожалению, комиссии очень редко соглашаются с требованиями заявителей, и в большинстве своем оставляют кадастровую стоимость неизменной. Суды действуют по иному принципу, руководствуясь судебными экспертизами, по результатам оценок которых и выносят решения.

Для обращения в комиссию потребуется отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры и экспертиза саморегулируемой организации о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Средняя цена отчета в московском регионе составит от 15 000 до 25 000 рублей. Заключение специалиста потребует от 20 000 до 25 000 рублей. Юрист или адвокат за представление интересов собственника в комиссии запросит еще 30 000 – 50 000 рублей. Итого, затраты составят от 65 000 до 100 000 рублей.

Как уже говорилось выше, желаемый результат в комиссии вряд ли будет достигнут, что приведет к дополнительным расходам при обращении в суд с административным исковым заявлением: от 50 000 рублей до 100 000 рублей на услуги адвоката, от 20 000 рублей до 25 000 рублей на судебную экспертизу, за государственную пошлину придется выложить 300 рублей.

Стоит ли овчинка выделки

Налог на квартиры равен от 0,1% до 0,3% в год от их кадастровой стоимости. Соответственно, если обратиться к моему собственному примеру, то при кадастровой оценке жилья, равной 12,9 млн рублей, ежегодно мне придется оплачивать налог, равный 19 350 рублей (0,15% от 12,9 млн руб.).

С действительной, рыночной стоимости квартиры налог бы составил всего 8500 рублей (0,1% от 8,5 млн. руб.).

Разница в 10 850 рублей достаточно значительная, тем более если учесть, что она переплачивается из-за ошибок государства и привлекаемых им неквалифицированных и заинтересованных специалистов.

Однако если посчитать, что затраты на суд по оспариванию завышенной кадастровой стоимости при самом бюджетном варианте составят 105 000 рублей, то становится понятным, что оправдают они себя лишь через десять лет.

Кроме того, следует иметь ввиду, что переоценка кадастровой стоимости, к примеру, в Москве, должна осуществляться каждые два года, а в других регионах – не чаще чем 1 раз в 5 лет и не реже 1 раза в 3 года.

Получается, что определенная судом новая стоимость квартиры уже через год потеряет юридическое значение и будет недействительной.

А дальше? Опять по новому кругу за получением справедливости, не имеющей никакого отношения к закону и налоговым обязательствам?

Серьезные недостатки закона

Если обратиться к статье 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в РФ», то можно увидеть значительные нарушения конституционных прав граждан, которые выражаются в следующем:

– оспаривать кадастровую стоимость можно только на дату ее определения оценщиком, но нельзя на момент самого оспаривания. Подобная норма возлагает на собственников обязанности по оплате налогов по завышенным ценам, без учета снижения стоимости жилья после проведенной кадастровой оценки.

Проще говоря, если кадастровая оценка квартиры определена в 2013 году, то оспорить ее можно только на указанную дату 2013 года, при этом значительное падение цен на недвижимость в 2014, 2015, 2016 годах судами и налоговыми органами учитываться не будет и, соответственно, налог придется оплачивать по завышенной стоимости 2013 года до следующей переоценки жилья;

– уменьшенный налог допускается оплачивать только с того года, в котором заявитель обратится в комиссию или в суд с оспариванием кадастровой стоимости имущества, а предшествующие годы, даже если кадастровая стоимость будет снижена, налог подлежит оплачивать по завышенной первоначально определенной цене.

Например, в 2016 году собственник узнает о несоответствии кадастровой стоимости квартиры ее рыночной цене, установленной в 2013 году, и добивается пересмотра и уменьшения ее вдвое.

При этом налог по уменьшенной вдвое кадастровой стоимости он получит право платить только с 2016 года, а за 2013, 2014, 2015 года налоговые отчисления так и останутся привязанными к первоначальной кадастровой стоимости жилья при установленном факте ее ошибочного и завышенного размера.

Что следует поменять в законе

Налоги должны быть справедливыми и по карману каждому. Необоснованная и не соответствующая Конституции налоговая кабала – это не путь правового государства. Институт массовой оценки кадастровой стоимости необходимо упразднить.

Определять кадастровую величину следует ежегодно, или по крайней мере ежегодно ее уточнять, затрат на это теперь предостаточно – налоги с каждой квартиры позволят государству увеличить число оценщиков и обеспечить улучшение их работы. Система налогообложения должна быть заточена именно под рыночную стоимость объектов, определяемую каждый год, а не раз в пять лет.

Оспаривание кадастровой стоимости должно иметь обратную силу и распространяться на прошлые периоды налогообложения, чего в настоящее время нет, как уже было сказано выше. От налога следует освободить собственников, чей доход ниже прожиточного минимума (постановлением № 297-ПП от 31.05.2016 в Москве он определен в месяц в размере 17 130 р. – трудоспособное население; 10 623 р.

– пенсионеры; 13 198 – дети.), как категории, не способной нести подобное дополнительное финансовое обременение и не обеспеченное государством достойным доходом для нормального существования.

Следует отметить, что на сегодняшний день от налога освобождены инвалиды I и II групп, пенсионеры, люди творческих профессий, владельцы хозяйственного строения или сооружения, площадь которого не превышает 50 кв. м, если такая постройка расположена на земле, предоставленной для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (ст. 407 НК РФ).

Что ждет собственников жилья

Большая часть населения еще не получила уведомлений от налоговых органов и не знает о нависшем и неустранимом обременении завышенных налоговых обязательств, которые явно ударят по карману каждого владельца квартиры, за исключением очень редкой категории граждан, освобожденной от подобных обязательств. Любой простой, любое неиспользование жилья будет стоить теперь владельцу дорого, что, безусловно, негативно отразится как на цене недвижимости, так и на ее популярности в качестве вложения капитала.

Масштабы проблемы

Десятки тысяч удовлетворенных заявлений и исков налогоплательщиков доказали ущербность действующей системы кадастровой оценки и необоснованно завышенного налогообложения. Следствием чего стало указание президента России правительству навести порядок.

Порядок должен выражаться в том, что оценщиками для определения кадастровой стоимости недвижимости теперь будут выступать не частные компании, а государственные.

Полагаю, нет смысла останавливаться на критериях, которые определяются в настоящее время в новом законе для правильного определения предмета оценки. Все они уже давно предусмотрены и для частных оценщиков. Однако на практике либо не работают данные критерии, либо не работают по ним сами оценщики.

Насколько обоснован шаг перелива из пустого в порожнее – покажет время. Во все времена и во всех государствах действовало одно золотое правило – важно не то, как написан закон, а то, как он исполняется.

Источник: https://www.irn.ru/articles/39407.html

Кадастровую стоимость недвижимости в Москве удается снизить на 1/4

Почему растет кадастровая стоимость квартиры

В суде компании «Авилон плаза» удалось в 1,5 раза снизить кадастровую стоимость принадлежащего ей участка

С. Портер / Ведомости

В I квартале 2016 г. комиссии по рассмотрению споров при территориальных органах Росреестра получили от владельцев недвижимости 4726 заявлений о пересмотре оценки кадастровой стоимости 11 381 объекта – такие цифры приводятся в отчете Росреестра.

После того как комиссии рассмотрели эти заявления, общая кадастровая стоимость объектов снизилась на 26,4% до 200,8 млрд руб. В Москве количество заявлений по сравнению с I кварталом 2015 г. более чем удвоилось, говорит представитель управления Росреестра по Москве: со 183 до 419.

Снижение кадастровой стоимости сопоставимо с общероссийскими данными, указывает близкий к Росреестру человек.

Кадастровую оценку недвижимости московские власти провели еще в 2014 г. Тогда же Москва обязала владельцев торговой и офисной недвижимости площадью свыше 3000 кв.

м платить налог на имущество по ее кадастровой стоимости (если площадь меньше, собственники платят по-прежнему по балансовой). Правда, на переходный период ставки налога щадящие: в 2014 г.

было 0,9%, в 2015 г. – 1,2%, а в этом – 1,3%.

Почти сразу владельцы недвижимости потянулись в Росреестр с просьбами пересмотреть кадастровую оценку. Например, в Москве в 2015 г. комиссия рассмотрела 3226 заявлений против 1676 годом ранее. По России схожая динамика: в 2014 г.

таких заявлений поступило, по информации Росреестра, 17 382; речь в них шла о 38 976 объектах, и их суммарная кадастровая стоимость была в результате снижена на 32,3% – с 4 трлн до 2,7 трлн руб.

В прошлом году количество обращений почти удвоилось – до 31 277, а кадастровая стоимость 64 413 объектов недвижимости снизилась на 26,8% до 3,68 трлн руб.

Можно и через суд

ОАО «Даев плаза» просило Арбитражный суд Москвы определить справедливую кадастровую стоимость своего здания в Даевом переулке площадью 13 060 кв. м. Город оценил ее в 2,65 млрд руб., а суд в марте 2016 г. снизил до 1,64 млрд руб. Ранее, в 2015 г., ООО «Авилон плаза» удалось снизить в суде кадастровую стоимость принадлежащего ему участка с 473,8 млн до 304,6 млн руб.

Случается, что оценка не учитывает индивидуальные особенности объекта, поэтому закон позволяет обжаловать ее в комиссии по рассмотрению споров, объяснял ранее руководитель департамента имущества Москвы Владимир Ефимов.

В эту комиссию входят представители Росреестра, правительства Москвы и Национального совета по оценочной деятельности.

Всего на кадастровом учете в Москве сейчас 336 940 земельных участков и 6,4 млн объектов капитального строительства, говорит представитель департамента.

Кадастровая стоимость объектов сплошь и рядом не соответствует рыночной, так как при ее оценке часто не принимают во внимание такие факторы, как, например, экономическая ситуация, комментирует Ольга Кочетова из Knight Frank Russia & CIS.

Не учитываются и индивидуальные особенности объектов – наличие коммуникаций, качество подъездных путей и т. д., добавляет управляющий партнер экспертной группы «Вета» Илья Жарский.

Он предлагает либо максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной, либо рассчитывать налог на имущество изначально с дисконтом – минус 30% к кадастровой стоимости.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью не должна превышать 30% – такова, по мнению мирового сообщества оценщиков, максимальная погрешность при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки, отвечает представитель московского управления Росреестра.

До конца 2016 г. московские власти планируют провести новую кадастровую оценку объектов недвижимости, следует из распоряжения департамента имущества. Стоимость недвижимости будет определяться на основе рыночной информации и должна максимально отражать тенденции рынка недвижимости, обещает представитель департамента.

Впрочем, замечают эксперты рынка недвижимости, коммерческая недвижимость не так сильно упала в цене. «В сегменте офисной недвижимости цена в рублевом эквиваленте практически не изменилась. А в сделках с торговой недвижимостью есть даже рост цен на 25–30%», – говорит управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.

По словам Кочетковой, цены снизились на 10–15% лишь на самые неликвидные объекты.

Город проводит «адекватную экономическим реалиям и последовательную налоговую политику», убежден руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников. В 2016 г. ставка налога на торгово-офисные объекты составляет 1,3% вместо ранее планировавшихся 1,5%, в 2017 г. – 1,4% вместо 1,8%, а в 2018 г. – 1,5% вместо 2%: «Таким образом, к 2018 г.

нагрузка по налогу на имущество от кадастровой стоимости снизится на четверть по сравнению с [предусмотренной] прежним законодательством». В 2014 г. бюджет Москвы собрал около 94 млрд руб. налога на имущество организаций (из них 17,5 млрд руб. – по кадастровой стоимости), в 2015 г. планировал собрать 96,7 млрд руб. (около 30 млрд руб.

), говорит представитель департамента экономической политики.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2016/04/28/639406-kadastrovuyu-stoimost

Почему в СЗФО кадастровая оценка оказалась выше рыночной

Почему растет кадастровая стоимость квартиры

Механизм кадастровой оценки недвижимости необходимо усовершенствовать в течение текущего полугодия. Об этом заявил президент в своем послании к Федеральному Собранию. По мнению главы государства, кадастровая стоимость не должна превышать реальную рыночную стоимость объектов.

Сейчас во многих регионах РФ, в том числе и в субъектах Северо-Западного федерального округа, наблюдается обратная ситуация.

Из-за этого и предприниматели, и граждане сталкиваются с проблемами при уплате налогов, которые рассчитываются на основе кадастровой стоимости квартир, домов и земель.

До 1 января 2017 года кадастровую стоимость недвижимости в регионах определяли независимые экспертные организации, выигравшие торги. Однако многие оценщики, как признают в Росреестре, со своей задачей справились плохо.

Результатом стало растущее количество заявлений по пересмотру кадастровой стоимости, которые владельцы и арендаторы недвижимости подают в специальные комиссии.

Эти структуры работают при управлениях Росреестра во всех регионах России.

Путин поручил ограничить размер кадастра недвижимости

В Псковской области кадастровую оценку земель в 2016 году провела петербургская фирма, получившая за эту работу больше семи миллионов рублей из регионального бюджета. Однако эксперты серьезно переоценили стоимость многих участков – для садоводов, к примеру, она выросла в 10-25 раз.

– До 2016 года мои 15 соток в садоводческом товариществе “Ветеран” стоили около 30 тысяч рублей, после – уже 356 тысяч, – делится информацией председатель правления псковской региональной ассоциации садоводов Анатолий Бибаев.

– А значит, вырос и земельный налог – с 98 рублей до практически одной тысячи. Благодаря различным льготам размер налога удалось снизить.

Но в принципе ситуация, когда по документам наша земля стоит намного дороже, чем на рынке недвижимости, требует изменений.

Чтобы достучаться до чиновников, садоводы несколько раз выходили на митинги. В результате летом прошлого года областные депутаты решили еще раз провести переоценку земельных участков, чтобы установить их справедливую кадастровую стоимость. В области создали новую региональную бюджетную структуру, которой выделили на эти цели 32 миллиона рублей.

Работа должна завершиться к 2020 году. Фактически государственным оценщикам предстоит исправить ошибки своих предшественников. Однако семь миллионов рублей, которые получил частный подрядчик, переоценивший псковскую землю, в казну уже не вернутся.

Смотрите сами

В скором времени отдавать кадастровые работы на откуп коммерческим структурам перестанут все субъекты РФ. В прошлом году вступил в силу новый закон “О государственной кадастровой оценке”.

Согласно этому документу, право определять кадастровую стоимость недвижимости получат только бюджетные организации, которые должны создавать региональные органы власти.

Пока действует переходный период – регионы могут учреждать государственных оценщиков по собственной инициативе. Но с 1 января 2020 года эта практика станет обязательной и повсеместной.

– Важно, чтобы новые оценщики активно взаимодействовали с собственниками земли, профильными ассоциациями и объединениями, – продолжает Анатолий Бибаев.

– В этой связи нас радует даже не то, что новая структура является государственной, а то, что она располагается в Псковской области. Во многих садоводческих товариществах какие-то земли находятся на возвышенности, какие-то – в низине.

Последние часто подтопляются, на рынке они стоят дешевле, но предыдущие эксперты оценили все сотки одинаково-ведь организация находится в Санкт-Петербурге.

Как заявили нам представители компании, оценку они проводили дистанционно, по бумагам, полученным от администрации Псковской области. Сейчас же всегда можно будет прийти на прием к руководителю новой структуры, позвать сотрудников на места, чтобы они могли своими глазами увидеть оцениваемые участки.

И собственники, и арендаторы

В Калининградской области тоже создали бюджетный Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости. В текущем году он займется исследованием земель специального назначения. На 2019 год запланирована кадастровая оценка земель населенных пунктов, на 2020 год – участков лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и сельскохозземель.

Как повысить точность кадастровой оценки объектов в Сибири

Пока же для калининградцев, как и для псковичей, проблема завышенной кадастровой стоимости недвижимости продолжает оставаться актуальной.

Только в декабре прошлого года комиссия при калининградском управлении Росреестра рассмотрела заявления в отношении 405 объектов недвижимости. В январе 2018-го таких обращений было 295, в феврале – 82.

Практически в 80 процентах случаев заявителям удавалось снизить стоимость земли и зданий. Иногда цифра уменьшалась в несколько десятков раз.

– К нам регулярно обращаются не только собственники, но и арендаторы недвижимости, желающие снизить ее кадастровую стоимость, – рассказывает управляющий партнер калининградской юридической фирмы Станислав Солнцев.

– Ведь в большинстве случаев арендная плата зависит от кадастровой стоимости земли. К этому же показателю привязана и процедура выкупа арендуемого участка. И практически в ста процентах случаев вопрос решается в пользу наших клиентов.

Если комиссия принимает отрицательное решение, на сторону граждан и предпринимателей встает суд.

Заработать на налогоплательщиках

Получается, что подавляющему большинству владельцев и арендаторов недвижимости удается доказать, что кадастровая стоимость их земли или помещения была завышена.

А те, кто этого не делает, платят завышенные налоги и арендную плату. Поэтому исправлять ситуацию необходимо как можно скорее. Причем делать это надо и на федеральном, и на региональном уровнях, отмечают эксперты.

По мнению председателя совета Торгово-промышленной палаты по саморегулированию, руководителя агентства недвижимости Константина Апрелева, многие регионы решили за счет завышенной кадастровой стоимости пополнить свои бюджеты.

Однако в последние годы такие попытки заработать на налогоплательщиках все чаще и чаще оборачиваются судебными процессами.

– Поэтому неплохо было бы учесть европейский опыт. Там все просто: кадастровая стоимость составляет 70 процентов стоимости рыночной. Это сразу снимает многие вопросы и не толкает несогласных граждан в суды, – говорит Константин Апрелев.

Станислав Солнцев опасается, что создание государственных оценочных организаций только облегчит региональным чиновникам задачи по увеличению объема собираемых налогов.

Регионы начнут проводить кадастровую оценку по новым правилам

Однако возвращаться к предыдущему опыту, когда коммерческих оценщиков выбирали с помощью торгов, на которых победитель предлагал наименьшую цену, тоже нельзя.

– Возможно, необходимо было не создавать государственных оценщиков, а менять критерии выбора подрядчиков, отказавшись от дешевизны в пользу качества услуг, – рассуждает управляющий партнер калининградской юридической фирмы.

Еще одно возможное новшество – передача дел по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости в арбитражные суды.

Как поясняет эксперт, там лучше, чем в областных инстанциях, развит электронный документооборот, да и опыт работы с оценочной экспертизой выше, чем в судах субъекта. А на уровне комиссий важно упростить процедуру сбора документов.

– В орган, созданный при Росреестре, мы до сих пор предоставляем свидетельство или выписку ЕГРН на объект недвижимости. А также справку о кадастровой стоимости, которую должны получить там же, в Росреестре.

Почему нельзя наладить документооборот между комиссией и федеральной службой напрямую, минуя заявителей? Кроме того, необходимо менять методику определения кадастровой стоимости объектов, которую утвердило минэкономразвития РФ. Речь, в частности, идет об участках с несколькими видами разрешенного использования.

Сейчас их цена рассчитывается исходя из самых высоких удельных показателей, и такой подход, на мой взгляд, нельзя назвать справедливым по отношению к владельцам и арендаторам земли, – подводит итог Станислав Солнцев.

Источник: https://rg.ru/2018/03/20/reg-szfo/pochemu-v-szfo-kadastrovaia-ocenka-okazalas-vyshe-rynochnoj.html

В росреестре рассказали, как формируется кадастровая стоимость недвижимости и можно ли ее оспорить – мк

Почему растет кадастровая стоимость квартиры

— Надежда Сергеевна, как в настоящее время функционирует система кадастровой оценки?

— Система кадастровой оценки действует на основании двух федеральных законов. Первый — ФЗ №135 «Об оценочной деятельности», в соответствии с которым кадастровая оценка определяется частными оценщиками, которые выбираются в рамках конкурсных процедур.

Заказчиком оценочных работ является регион, будучи основной заинтересованной структурой в получении доходов от налогов, которые формируются в зависимости от кадастровой стоимости. Однако в настоящее время процедура оценки в рамках ФЗ №135 приостановлена, на нее наложен мораторий.

Второй закон был принят в прошлом году — это ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке».

Одно из законодательных новшеств в системе кадастровой оценки связано с тем, что кадастровую оценку с 2020 года будут осуществлять исключительно государственные бюджетные учреждения РФ на постоянной основе, а проводиться она будет по общей для всей страны методике, которая утверждена Министерством экономического развития.

Ответственность за работу оценочных органов возлагается на региональные органы власти. В свою очередь, Росреестр будет осуществлять надзор с целью корректировки деятельности бюджетных учреждений в целях недопущения ошибок.

Такие надзорные полномочия ведомства тоже предусмотрены новым законом наравне с внутренним контролем качества оценки на региональном уровне. Это позволит повысить контроль над результатами кадастровой оценки и избежать излишней коммерциализации этих работ, он также призван защитить правообладателей, учесть интересы населения и бизнеса.

Таким образом, в законе предусмотрены механизмы для предупреждения возникновения ошибок, а также устранения их последствий максимально безболезненно для граждан. Например, если выявляется техническая ошибка при оценке ряда объектов, то такая ошибка будет устраняться во всех таких объектах на этой территории. Вся информация о кадастровой стоимости объектов, полученная в результате государственной кадастровой оценки, будет, как и раньше, вноситься в Единый государственный реестр недвижимости. При этом Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» позволяет проводить кадастровую оценку по новым правилам уже начиная с 2018 года.

— Как узнать кадастровую стоимость объекта и для чего она может понадобиться?

— Исходя из кадастровой стоимости может рассчитываться налог на недвижимость, налог на продажу недвижимости, арендная плата, если арендодатель — государство, штрафы, а также некоторые другие пошлины и платежи.

Узнать кадастровую стоимость объекта можно онлайн на сайте Росреестра, на портале госуслуг, на публичной кадастровой карте, в территориальном органе кадастровой палаты, в МФЦ.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, достаточно знать кадастровый номер земельного участка или адрес объекта недвижимости.

— От каких факторов зависит кадастровая стоимость?

— Факторы, которые влияют на величину кадастровой стоимости объекта недвижимости, определяются при проведении кадастровой оценки. Таких факторов, как правило, очень много: площадь, материал и год постройки, разрешенное использование, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе и т.д.

— Можно ли оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости и как это сделать?

— Действующим законодательством предусмотрено право оспорить кадастровую стоимость в суде или в специальных комиссиях по оспариванию кадастровой стоимости, созданных при каждом управлении Росреестра. Комиссия принимает решение об оспаривании кадастровой стоимости в короткие сроки — не более 30 дней с момента подачи заявления.

В работе комиссий принимают участие как эксперты со стороны управления Росреестра и филиала Федеральной кадастровой палаты, так и представители региональных органов власти и оценочного сообщества. Таким образом, решения о пересмотре стоимости принимается коллегиально несколькими экспертами.

Комиссии по оспариванию по новому закону будут создаваться по решению региональных органов власти. До того как в регионах пройдет кадастровая оценка по новым правилам, также будут действовать досудебные комиссии, созданные при территориальных органах Росреестра. В них можно оспорить кадастровую стоимость, установленную по методике старого закона.

Другой вариант — заинтересованное лицо может обратиться в суд общей юрисдикции.

— Какие издержки несут владельцы объектов при определении кадастровой стоимости?

— При проведении массовой оценки кадастровой стоимости объектов издержки несут местные власти, они заказывают такую оценку у независимых оценочных компаний. Если вам необходимо оценить рыночную стоимость объекта недвижимости индивидуально, в том числе для целей оспаривания кадастровой стоимости, то необходимо обратиться к платным услугам частного оценщика.

— Какой из вариантов оспаривания кадастровой оценки заявители используют чаще — комиссии или суды? Какова доля отклоненных и удовлетворенных заявлений?

— В комиссии по пересмотру кадастровой стоимости заявители обращаются чаще, чем в суды. По нашей статистике, почти половина всех споров заканчиваются в пользу заявителя.

За период 1 января 2017 года по 31 августа 2017 года в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 35 723 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 76 549 объектов недвижимости.

Из них юридическими лицами подано 21 972 заявления, физлицами — 13 264 заявления, остальные — органами государственной власти, местного самоуправления или совместно юридическим и физическим лицами.

По результатам работы комиссий решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 13 974 заявлений, о невозможности изменения величины кадастровой стоимости — в отношении 12 203 заявлений, о пересмотре кадастровой стоимости — в отношении 552 заявлений.

Статистика по обращениям в суд показывает, что в тот же период в судах инициировано 7085 споров о величине внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 12 875 объектов.

Из них требования истцов удовлетворены в 3415 случаях, не удовлетворены — в отношении 487 исков, на конец периода на рассмотрении находится 3183 иска. Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства в рассматриваемом периоде значительно меньше.

Источник: https://www.mk.ru/economics/2017/10/12/v-rosreestre-rasskazali-kak-formiruetsya-kadastrovaya-stoimost-nedvizhimosti-i-mozhno-li-ee-osporit.html

Адвокат Соколов
Добавить комментарий