Расписка о получении денег по договору уступки права требования по дду образец

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика / Sibdom.ru

Расписка о получении денег по договору уступки права требования по дду образец

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски.

Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду.

Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком.

Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования.

Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо).

Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру.

Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика).

Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании.

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора.

В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку.

Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю квартиры

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате.

Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров.

Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным.

Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек).

Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание.

Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

– Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде.

Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. 

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

– Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП. 

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1602/

Образец договора переуступки права требования на квартиру: 3 вида

Расписка о получении денег по договору уступки права требования по дду образец

Образец договора переуступки права требования на квартиру (договор цессии), его составляющие и особенности оформления, которые снизят ваши риски.

Для покупки квартиры в новостройке существует два варианта: купить ее непосредственно у застройщика либо у инвестора.

Во втором случае сделка будет оформляться через договор цессии – это частный вид договорных отношений (продавец – цедент, покупатель – цессионарий).

Если дом уже сдан, то продажа квартиры осуществляется по договору купли-продажи, а это предмет другого разговора.

В одной из статей мы уже говорили о рисках переуступки квартиры и как оформить договор переуступки права собственности

Настала очередь рассмотрения образца договора уступки права требования квартиры.

Понятие договора переуступки права на квартиру

Это специфический договор, по которому, передается не право собственности на квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Договор этот еще носит название — договора цессии, где, сторона, передающая право требовать квартиру — цедент, а приобретающая это право — цессионарий.

Согласно ГК РФ и закону 214-ФЗ, заключая договор уступки требования, покупатель приобретает право на получение квартиры и обязанность оплатить ее стоимость.

Договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке

При заключении договора цессии

Зачастую на рынке предлагают заключить договор цессии на строящиеся квартиры по предварительному договору купли-продажи, на основании которого вы не приобретете право собственности на жилье, а лишь право на заключение основного договора купли-продажи.

Такой договор не подлежит обязательной регистрации, что дает поле для деятельности мошенникам.

Перед заключением договора переуступки права на квартиру:

  1. убедитесь, что лицо, передающее вам право требования, действительно уполномочено совершать эти действия
  2. изучите внимательно договор долевого участия и предварительный договор купли-продажи
  3. проверьте, не имеются ли права третьих лиц на этот объект.

Важно проверить, не приобретался ли данный объект по ипотеке, т.к. если это так, вам придется переводить долг на себя или выплатить кредит, чтобы приобрести объект.

Не забывайте, что прежний дольщик обязан известить о предстоящей переуступке застройщика в письменном виде и вам надо это проконтролировать.

Согласно 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ:

  • документальное удостоверение прав требования покупателя (обязательно);
  • основной договор не должен ограничивать право на уступку требования;
  • необходимо заручиться согласием застройщика (если это закреплено в основном договоре) перед оформлением договора;
  • необходимо в обязательном порядке сообщить застройщику о заключении договора;
  • необходимо зарегистрировать договор;
  • после подписания и регистрации договора все права и обязанности продавца переходят к покупателю, равно как и возможные риски.

Вариантов мошенничества с договорами переуступки права требования достаточно. Чтобы оградить себя от основной их массы, постарайтесь оформлять договор переуступки права требования квартиры в новостройках, возводимых, согласно ФЗ №214.

Образец договора переуступки права требования на квартиру

Переуступка, цессия по договору долевого участия:

Переуступка, цессия по договору займа:

Переуступка, цессия по договору инвестирования в недвижимость:

Что должно содержаться в договоре цессии:

  1. Обязательными для включения в договор уступки права требования (образец) являются характеристики объекта сделки и сумма сделки. Также обратите внимание на необходимость уведомления застройщика и не находится ли продаваемый объект в залоге;
  2. Законодательством четко прописан срок, к который возможно совершение сделок цессии – это период с момента заключением договора и до момента передачи недвижимости в собственность на основании акта приема-передачи;
  3. На пункт, в котором прописывается цена договора, следует обратить пристальное внимание. Согласно законодательства, при заключении договора цессии, покупатель получает не только права, но и обязанности (в том числе и долговые) продавца. Следует учитывать, что в договоре цессии сумма указывается полностью, с учетом выгоды продавца. Однако, в случае возникновения сложностей с застройщиком, за исходные данные будет приниматься сумма из основного договора (которая скорее всего будет значительно меньше).

Договор переуступки права требования квартиры (образец) включает список документов, которые должны быть у покупателя после регистрации сделки, это:

  • оригинал основного договора и всех дополнительных соглашений, если таковые имели место быть;
  • официальная переписка с застройщиком;
  • финансовые документы, подтверждающие расчеты покупателя и застройщика

Дополнительно рекомендую проверить финансовую состоятельность застройщика.

https://www.youtube.com/watch?v=G_2QlxfRbjY

Образец договора уступки прав на квартиры (цессии) включает все основные моменты, прописанные в законодательстве

После его государственной регистрации составляется акт приема-передачи вышеуказанных документов.

И еще несколько советов:

  • обращайте пристальное внимание на разницу между первоначальной ценой и ценой договора – она не должна быть слишком маленькой;
  • с даты заключения первоначального договора прошло более полугода – очень внимательно изучите документацию застройщика;
  • если по данному объекту большое количество квартир предлагается по договору цессии – обратите еще раз внимание на ход строительства и финансовое благополучие застройщика;
  • если вы не первый в цепочке договоров – возможно вы стали жертвой мошенников, проверьте все еще раз;
  • если вы собираетесь приобрести жилье по договору уступки прав требования у юридического лица – обратитесь за помощью к независимым экспертам.

В любом случае, нюансов может быть много в каждой конкретной ситуации, поэтому, надежнее всего посоветоваться со специалистом.

Для этого вы можете бесплатно задать вопрос юристу, который проконсультирует по содержанию договора переуступки права требования или проанализирует договор, который вы предоставите (в момент проведения акции бесплатно).

Сегодня мы разобрали образец договора уступки права на квартиру, особенности составления, оформления и некоторые важные нюансы.

Успехов вам!

Источник: https://www.habrealty.ru/dogovor/dogovor-pereustupki-prava-trebovaniya-kvartiryi-obrazets.html

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – советы адвокатов и юристов IQLaw

Расписка о получении денег по договору уступки права требования по дду образец

Вопрос о переуступке прав может возникнуть в период строительства многоквартирного дома. Когда дом не принят, а квартиру дольщик желает продать, то оформляется договор переуступки права требования.

Только после подписания акта приема-передачи и регистрации объекта ДДУ в Росреестре, квартира реализуется как собственность.

До сдачи дома в эксплуатацию инвестор уступает свои права на строящуюся недвижимость, так осуществляется законная смена дольщиков.

Основная законодательная база

Процедура имеет правовое наименование: цессия, участники сделки: цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). После подписания договора новый дольщик приобретает права и обязанности согласно действующему на момент сделки ДДУ.

Сделки подобного рода осуществляются по действующим правовым нормативам:

  • ст.11 ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве…». Профильный закон устанавливает порядок передачи прав третьему лицу, регламентирует процедуру и необходимые действия сторон;
  • гл.24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательствах». Закон действует для всех сделок, в которых отражена смена участников;
  • ст.ст. 382-390 ГК РФ, отражают правила уступки в гражданском производстве.

Переуступка ДДУ широко распространена на рынке первичного жилья. На всех этапах строительства могут возникнуть личные обстоятельства, требующие реализации вложения. Не требуется ожидать получения свидетельства на собственность, достаточно заключить договор переуступки.

Требования при оформлении сделки

Законом предусмотрено две схемы по смене инвестора на этапе строительства дома.

Юридическая сделка не требует обязательного уведомления контрагента, передать права можно без письменного разрешения строительной компании. Правило действует в случае полного расчета по финансовым обязательствам.

Чтобы снизить риски и выполнить процедуру грамотно, с учетом всех нюансов, рекомендуется ставить застройщика в известность об изменениях в документах.

Перед подписанием соглашения между дольщиком и третьим лицом, необходимо учесть важные моменты:

  • по долевому соглашению могут быть полностью или частично выполнены финансовые обязательства. Если квартира передается до погашения полной стоимости, то последующее взыскание переходит на покупателя;
  • уступка требований регистрируется в Росреестре в обязательном порядке. Только после государственной регистрации договор приобретает юридическую значимость;
  • оформленный контракт предоставляет право требования на общих основаниях после сдачи дома в эксплуатацию.

Стороны могут договориться о локальных, дополнительных условиях, но перечисленные требования выполняются в обязательном порядке. Без государственной регистрации договоренность не считается исполненной сторонами.

Наличие невыплаченных средств осложняет ситуацию, потребует обязательного участия строительной компании. Приобретатель должен знать о существующих обременениях, таких как задолженность по контракту, арест имущества или судебные споры по объекту инвестирования.

Например, частым случаем невозможности переуступки выступает ипотечный кредит, взятый дольщиком на строительство новой жилплощади. Отказ банка в разрешении процедуры приведет к невозможности переоформить ДДУ.

Предварительно придется вывести имущество из-под залога, затем распоряжаться им на стадии строительства.

Варианты проведения переуступки

На практике используются два способа приобретения жилплощади на этапе строительства. Способ участия выбирается заинтересованными лицами при обоюдном согласии.

  1. Договор на продажу квартиры. Схема имеет повышенные риски, поскольку подразумевает участие в долевом соглашении о намерениях. Граждане договариваются о том, что после сдачи дома в эксплуатацию, имущество поменяет владельца. Продавец пройдет этап регистрации в Росреестре, после чего будет подписан договор о купле/продаже объекта. Возможные споры со строителями невозможны впоследствии для покупателя.
  2. Стандартный договор переуступки согласно ДДУ. Покупая стройку по данной схеме, можно быть уверенным в полной защите своих интересов. Это более затратный по времени путь, но включающий в себя государственную регистрацию. В сделке обязательно участвует девелопер, который вносит коррективы в свою отчетность, визирует соглашение сторон. После оформления новый инвестор приобретает полностью возможности участия в долевом строительстве.

Юристы рекомендуют использовать первый вариант переуступки только при твердой уверенности в добропорядочности продавца.

Например, это может быть внутрисемейная процедура, имеющая формальные поводы. Мошеннические схемы часто предусматривают уступку путем подписания соглашения сторон.

При этом капитальная недвижимость в строящемся здании продается одновременно нескольким лицам.

Предложение оформить переуступку по низкой стоимости должно настораживать, уверения в срочности ситуации не рекомендуется принимать к сведению.

Минусами второго варианта может служить частая невозможность переуступить ипотечную квартиру. Услуга по переоформлению дольщика считается платной во многих фирмах.

Девелопер использует законодательно разрешенное действие в полном объеме, иногда объект меняет инвестора несколько раз, что приносит реальную прибыль.

Выбранный участниками вариант оформления допускает возможность назначения договорной стоимости объекта. Девелопер не может регулировать имущественную составляющую сделки и условия договоренности. Приобретая квартиру на стадии строительства, не стоит торопиться, поскольку от юридической защищенности во многом зависят интересы покупателя.

Часто дольщики продают квартиры на стадии застройки из-за задержек по срокам, неудовлетворительного качества работ и других отрицательных причинах.

Принимая участие в покупке недостроенной жилплощади, рекомендуется собрать информацию и проверить сведения о застройщике.

График строительных работ и справка о выполненных этапах расскажут о ходе воплощения проекта и возможных рисках для нового инвестора.

Оформление договора переуступки

Участники сделки должны выполнить последовательность следующих шагов:

  • поставить в известность застройщика и получить письменное согласие на смену инвестора;
  • получить нотариально заверенное согласие супругов (при наличии);
  • продавец берет справку о ситуации с денежными расчетами (выписку);
  • при ипотечной квартире потребуется разрешительное письмо от держателя залога;
  • продавец предоставляет выписку из ЕГРН, взятую в Росреестре.

Если сделка по данному объекту на этапе застройки проводится не первый раз, то потребуется тщательная проверка всей цепочки последовательных инвесторов. До передачи средств, рекомендуется проверить все заключенные контракты, начиная с первого ДДУ.

Поскольку речь идет о значительных средствах, нелишним будет заверить контракт нотариусом.

Специалист проверит представленные бумаги на соответствие нормам законодательства, подскажет сторонам оптимальный вариант заполнения типового бланка.

Если граждане желают внести дополнения в стандартный образец, то нотариус поможет грамотно сформулировать требования. Нотариальное заверение проводимой цессии не защитит от возможных рисков, но поможет избежать несоответствий законам.

Граждане подписывают контракт и передают его вместе с пакетом указанных документов на регистрацию. Процедура выполняется в Росреестре в течение 7 дней. Предусмотрен вариант оформления через МФЦ, что на 2-3 дня продлит исполнение. После внесения регистратором корректировок в учетную запись ЕГРН, переоформление долевого инвестирования считается завершенным.

Обязательные сведения в договоре переуступки

Участие в соглашении сторон может оформляться в произвольной форме. Соглашение не должно содержать исправлений, подчеркиваний и сомнительных фрагментов.

Существуют определенные требования по содержанию необходимой для регистрации в Росреестре информации. Подписывая контракт, необходимо проверить наличие обязательных данных.

При отсутствии или неполном соответствии, документ будет возвращен на доработку.

Потребуется указать:

  • паспортные данные сторон;
  • наименование контрагента в лице строительной компании;
  • реквизиты банка, в случае ипотеки;
  • подтверждение согласия застройщика;
  • сумму договора цессии и порядок расчетов;
  • подтверждение продавца об отсутствии обременений;
  • дату подписания контракта.

Если одного или обоих участников заменяют законные представители, то необходимо указать реквизиты нотариальной доверенности на проведение сделки.

Ипотечное кредитование требует особого подхода с учетом интересов залогодержателя. Актуальный вопрос при участии в долевой застройке недвижимости решается следующим образом:

  • проводится согласование с банком, участие кредитора в сделке обязательно. В Росреестр необходимо предъявить официальный разрешительный документ;
  • покупатель обязан подтвердить способность в дальнейшем обслуживать кредит. В банк подаются на проверку сведения о доходах;
  • участие в подписании нового ипотечного и долевого контракта. Покупатель принимает на себя обязанности по обслуживанию ипотеки и становится дольщиком.

Как правило, кредитор предлагает свой вариант юридических актов, максимально защищающих его интересы. Правовые тонкости имеют в подобной ситуации важное значение. Беря на себя участие сразу в двух процедурах (долевом и ипотечном соглашении), рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Документы для регистрации в Росреестре

Регистрация потребует от сторон предоставления официальной документации и личного присутствия в Росреестре. Подается заявление в стандартной форме о необходимости регистрации переуступки прав требования. Заявление подписывают лица, принимающие участие в процедуре. К бланку прилагается пакет документов:

  • первичный вариант ДДУ, заключенный продавцом;
  • договор об уступке в количестве 4 экземпляров;
  • платежные квитанции или приходные ордера по уплате стоимости объекта;
  • при наличии невыплаченных сумм, соглашение о переходе ответственности к новому инвестору;
  • нотариальное согласие от супруга;
  • разрешение процедуры со стороны банка при ипотеке.

Государственный регистратор может запросить дополнительную информацию в особых случаях. Например, при наличии имущественных обременений, покупатель должен письменно подтвердить свое ознакомление с ситуацией. После получения выписки из ЕГРН новым дольщиком, участие в процедуре переуступки считается завершенным делом.

Пройдя регистрацию, можно быть уверенным в отсутствии нескольких продаж одной квартиры. Заявителям потребуется предоставить оригиналы документов, копии в работу не принимаются.

Затраты на переоформление делятся по договоренности. Участие долевого инвестора можно считать завершенным, но необходимо передать ДДУ новому инвестору.

Без предъявления оригинала ДДУ получение права собственности при вводе объекта в эксплуатацию будет затруднено.

Размер налогообложения

Соглашение между дольщиком и третьим лицом носит имущественный характер, поэтому налоговые отчисления обязательны. Резиденты уплачивают 13% подоходного налога, нерезиденты обязаны погасить 30% от цены сделки.

Налоговыми резидентами считаются лица, имеющие регистрацию на территории страны свыше 6 месяцев. Требование относится к лицам, принимавшим участие в ДДУ менее 5 лет.

Другими словами, если переоформление на стадии застройки происходит в течение указанного периода, то придется нести налоговое бремя.

Налогом облагается разница между первичной стоимостью объекта и указанной суммой в новом долевом соглашении.

Налоговые требования предъявляются исключительно к продавцу, лицо оплачивает налог с полученной фактической прибыли.

Фискальные требования к покупателю будут предъявляться после подписания акта приема/передачи и оформления квартиры в собственность. Продать недвижимость без перечисления налогов станет возможным через 5 лет после оформления.

Продавец подает ежегодную декларацию и отражает полученную прибыль, подтверждая заявление документально. Рассчитанный налог необходимо погасить до 30 апреля следующего года.

Некоторые долевые инвесторы не указывают разницу цен, проставляя первоначальную сумму инвестирования. Следует понимать, что при возникающих спорах доказать разницу будет невозможно.

Наличие расписки станет поводом для привлечения к уклонению от уплаты налогов, что чревато значительными неприятностями.

Если вам необходима профессиональная онлайн-помощь юристов, обращайтесь к нам. Вы можете воспользоваться чатом, где Вам ответят наши специалисты Информация была полезна?

Источник: https://iqlaw.com/category/ru-zilisnoe-pravo/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Договор уступки прав требования на квартиру

Расписка о получении денег по договору уступки права требования по дду образец

Последнее обновление: 26.01.2019

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ).

Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены.

То есть если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка правпо ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком.

 То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ.

Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры.

Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика.

Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком.

 Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Договору купли-продажи квартиры.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214).

Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору.

 В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать впереуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на первичном рынке жилья.

И покупка квартиры поуступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Образец Договора уступки прав требования (цессии) по ДДУ можно скачать здесь.

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-ustupki-prav-trebovaniya-kvartiry/

Адвокат Соколов
Добавить комментарий