Соглашение о фактическом использовании помещений

Неосновательное обогащение

Соглашение о фактическом использовании помещений

Лилия Скиданова, руководитель арбитражной практики консалтинговой компании «Лига Права»

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 установлено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

На практике стороны часто подписывают договоры аренды, срок действия которых — с 1 января по 31 декабря, считая такие договоры краткосрочными, то есть заключенными на срок менее одного года и, как следствие, не подлежащими государственной регистрации. Такое положение вещей вызвано в первую очередь нежеланием арендодателей заключать долгосрочные договоры аренды, имея тем самым больше возможностей к «перезаключению» договоров на новых условиях.

При этом стороны зачастую не обращают внимания на тот факт, что такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, и в случае возникновения спора обращаются в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате.

В такой ситуации арбитражные суды отказывают в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды нельзя признать заключенным, а требования истца о взыскании арендной платы именно по договору не являются обоснованными и не подлежат удовлетворению (Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-15292/09).

В данном случае при незаключенном договоре аренды единственно верным способом защиты права арендодателя является требование о взыскании неосновательного обогащения в порядке статьи 1102 ГК РФ, предусматривающей, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий, а именно:

— если имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества;

— если имеет место приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;

— отсутствуют правовые основания для получения имущества, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

В случае фактического использования имущества (здания, помещения) при незаключенном договоре аренды происходит уменьшение имущества истца, а также факт неосновательного приобретения данного имущества ответчиком, то есть увеличение имущественной сферы ответчика за счет имущества истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

При этом использование ответчиком принадлежащего истцу имущества без перечисления арендной платы основано на незаключенном договоре и является неправомерным, в связи с чем ответчик неосновательно обогатился, сэкономив арендную плату за пользование недвижимым имуществом (Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда по делу № А41-24756/09).

На практике основными фактами, требующими доказательства в рамках искового требования о неосновательном обогащении, являются:

— подтверждение фактического использования имущества, то есть тот факт, что имущество поступило во владение ответчика;

— размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества.

Касаемо доказательства фактического использования имущества разумно предположить, что данный факт может быть подтвержден актом приема-передачи имущества (Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-24756/09).

При этом наличие лишь подписанного договора без подписанного акта приема-передачи не может являться доказательством передачи имущества (Решение Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-171478/09-77-994).

Таким образом, арбитражные суды исходят из того, что акт приема-передачи имущества, подписанный в рамках незаключенного договора аренды, является подтверждением фактической передачи недвижимого имущества.

Что касается подтверждения размера доходов, практика не так однозначна.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 49, возможность извлечения и размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества должны быть доказаны истцом.

Таким образом, на истца возлагается как бремя доказывания размера доходов, так и способ данного доказывания.

На сегодняшний день в качестве подтверждения размера неосновательного обогащения судами применяются:

— отчеты независимой оценки о рыночной стоимости права требования возмещения упущенной выгоды от сдачи в аренду недвижимого имущества (Решение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-171478/09-77-994);

— отчеты об оценке рыночно обоснованной (рыночной) годовой арендной платы (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-22253/2008);

— ставка арендной платы за 1 кв. метр площади, действующая в регионе на момент пользования недвижимым имуществом (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа по делу № А09-12303/2009).

Таким образом, для подтверждения размера неосновательного обогащения истцы используют независимую оценку рыночной цены аренды, при этом в случае отсутствия такого подтверждения суды указывают на «отсутствие возможности соотнести расчет (неосновательного обогащения) с ценами, существовавшими при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемыми за пользование аналогичными помещениями (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа №Ф09-10695/07-С6).

Однако на практике имеются случаи, когда расчет суммы неосновательного обогащения производится истцом с учетом положений незаключенного договора и принимается судом как надлежащее доказательство.

Примером может служить дело №А41-24756/09, рассмотренное Арбитражным судом Московской области и оставленное в силе Десятым арбитражным апелляционным судом и Федеральным арбитражным судом Московского округа, где суды трех инстанций ссылаются на тот факт, что незаключенный договор аренды подписан сторонами, скреплен печатями организаций, в приложении к договору указана стоимость арендной платы за пользование имуществом.

Размер неосновательного обогащения, по мнению истца, в рамках настоящего судебного дела составляет сумму арендной платы, установленной договором, подписанным сторонами.

С данными доводами истца согласились суды трех инстанций, указав при этом, что то «обстоятельство, что неосновательное обогащение составляет иную сумму, менее заявленной истцом, ответчиком не подтверждено» (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по делу № А41-24756/09).

В случае если арендатор определенное время вносил арендную плату за пользование имуществом по незаключенному договору в определенном размере, а в дальнейшем стал уклоняться от внесения арендных платежей, в исковом заявлении можно также сослаться на этот факт, указав, что ответчик уже оплачивал пользование имуществом в определенном размере, то есть подтвердил своими действиями размер ежемесячной платы. В этом случае можно будет избежать дополнительных расходов на проведение независимой оценки.

Источник: http://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?132

Ответственность арендатора по договору аренды нежилого помещения

Соглашение о фактическом использовании помещений

Указанная ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению не подлежит.

Арендатор не несет никаких других расходов, связанных с арендой указанного помещения и с выплатой каких-либо дополнительных вознаграждений, налогов и сборов, помимо предусмотренных в настоящем договоре. 4.3.

В случае уменьшения размера полезной площади арендуемого помещения по причинам, не зависящим от Арендатора, последний имеет право на соразмерное уменьшение суммы вносимой арендной платы.

Уменьшение арендной платы производится путем вычитания Арендатором соразмерной произошедшему уменьшению суммы следующего ежемесячного платежа. 4.4. По соглашению с Арендодателем Арендатор может вносить арендную плану также в натуральной или смешанной форме в виде оборудования, материалов, товаров народного потребления, услуг и др.

Договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:

  • потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Здания, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Зданий;
  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения Договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении Договора аренды или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора или передаче имущества в аренду. 10.4.

Арендодатель может в любое время отказаться от договора, сообщив об этом компании за три месяца. Хотя, если контрагент согласится, срок такого уведомления можно увеличить, например до шести месяцев (п.
2 ст. 610 ГК РФ).

Если же установить срок аренды, равный году и более, нужно будет регистрировать не только договор, но и любые допсоглашения к нему (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Такое правило действует с 1 сентября 2013 года.

Если хотите избежать госрегистрации, то срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней — в високосном году).
Важно Например, с 1 января по 30 декабря 2015 года включительно (а не по 31 декабря). Иначе будет считаться, что договор заключен ровно на год, и его надо регистрировать (п. 2 ст.

651 ГК РФ). Расходы на ремонт По общему правилу арендатор обязан проводить текущий ремонт, а арендодатель — капитальный. Но в договоре можно установить другие правила (ст. 616 ГК РФ).

Договор аренды нежилого помещения: образец 2

Содействие в получении необходимых согласований и разрешений для этого осуществляет Арендодатель. 8.1.2.

В случае окончания срока действия или досрочного прекращения Договора по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, а также возмещения иных затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого Здания и его помещений, включая стоимость произведенных неотделимых улучшений.

Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме. 8.1.3.

Договор аренды нежилого помещения

В случае неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим Договором, начисляется неустойка в размере одной трехсотшестидесятой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки. 5.2.

Уплата неустойки, установленной настоящим договором, не освобождает Арендатора от выполнения им своих обязательств, а также от устранения нарушений.
6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 6.1. Предоставление и возврат арендуемого помещения оформляется двусторонним актом приема-передачи. 6.2.

Арендатор обязан обеспечить соблюдение пропускного режима, установленного на предприятии, допуск работников и транспорта осуществлять в соответствии с внутриобъектовым режимом.
6.3.

Стоимость произведенных Арендатором неотделимых улучшений арендованных помещений подлежит зачету в счет оплаты арендной платы по соглашению сторон. 6.4.

Договор аренды нежилого помещения — образец (типовая форма)

Источник: http://law-uradres.ru/dogovor-arendy-s-polnoj-otvetstvennostyu-arendatora-obrazets/

Права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды: перечень, порядок передачи прав, ответственность за несоблюдение | Жилищный консультант

Под арендным договором следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для пользования на время.

Согласно статье 607 ГК РФ, объектами сделки могут быть площади земли, промышленные комплексы, жилые помещения, а также имущество, которое не может потерять своих натуральных качеств за время их эксплуатации.

Подобная сделка может происходить с участием юридических и физических лиц.

То лицо, которое предоставляет свое имущество в аренду, является арендодателем, а сторона, принимающая собственность в пользование и оплачивающая эту услугу – арендатором. Основными требованиями к участникам сделки являются: их дееспособность, совершеннолетние и правовой статус.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Сделка допускает как устное, так и письменное оформление. Устная форма допускается только лишь между физическими лицами. Письменный документ является обязательным в том случае, если соглашение оформляется с участием юридического лица.

Законом предусмотрены различные сроки действия арендного договора. Если акт оформлен на срок менее 365 дней, то он относится к краткосрочным, а если временной период не оговорен, то бессрочным. Если срок действия соглашения более года, то сделка подлежит обязательной регистрации.

Права и обязанности арендатора

Как уже было сказано, съемщик (или арендатор) – это то лицо, которое принимает во временное пользование собственность арендодателя и вносит за это арендную оплату. Права и обязанности арендатора по договору аренды, в полном объеме прописываются в акте об аренде.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Съемщик считается обладателем таких прав, как:

  • использовать арендуемую квартиру и размещенное в ней имущество по личному усмотрению во время действия соглашения об аренде;
  • при наличии супруга(ги) и несовершеннолетних детей, имеет право на их вселение в квартиру (иные лица могут быть размещены в квартире, только по усмотрению арендодателя);
  • предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо сообщив об этом владельцу квартиры.

Помимо прав, съемщик имеет и обязанности. К обязанностям относятся:

  • соблюдение правил использования жилья;
  • запрет на использование жилища в качестве объекта субаренды;
  • освобождение арендуемой жилплощади по истечению срока аренды;
  • допуск арендодателя в жилище для проверки состояния помещения и использования по назначению;
  • материальная ответственность за состояние жилища и имеющегося в квартире имущества;
  • вносить арендную плату вовремя и в полном объеме;
  • выполнить текущий ремонт помещения.

Все эти условия должны найти свое отражение в типовом договоре об аренде помещения, образец которого вы можете скачать у нас на сайте. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры].

Что касается вопроса о том, допускается ли правопреемство арендованного помещения, то иногда возникают ситуации, в рамках которых подобное может иметь место.

Например, в случае смерти съемщика, договор может продолжать свое действие на тех же условиях, что и ранее, за исключением того, что в роли арендатора уже будет выступать совершеннолетний член семьи покойного.

Права и обязанности арендодателя

Арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование съемщику. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в соглашении.

Арендодатель может воспользоваться следующими правами:

  • заключать или перезаключать соглашение об аренде помещения;
  • давать разрешение на заселение других лиц по просьбе съемщика;
  • оповещать съемщика обо всех изменениях арендной платы (в одностороннем порядке размер оплаты изменить нельзя);
  • оформить прекращение действия соглашения в досудебном и судебном порядках;
  • потребовать от арендатора освободить квартиру после того, как срок аренды истек;
  • контролировать использование арендуемого помещения по назначению;
  • обязать съемщика соблюдать правила пользования квартирой;
  • требовать от лица, арендующего жилье, внесения арендной платы своевременно и в полном объеме.

Источник: https://nedvizinform.com/otvetstvennost-arendatora-po-dogovoru-arendy-nezhilogo-pomescheniya/

Адвокат Соколов
Добавить комментарий